Aquisição de terras por estrangeiros

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Não é de hoje que o Brasil é um país atraente para “players” estrangeiros do ramo imobiliário e fundos atuantes no agronegócio. Mesmo estrangeiros interessados em pequenos investimentos têm pulverizado suas compras pelas praias brasileiras. Curiosamente, por onde se passa pela humilde costa nordestina, encontram-se placas e mais placas com os dizeres “for sale”, sendo de conhecimento geral que grandes áreas à beira-mar já são propriedade de grupos estrangeiros para implantação de complexos turísticos.

Antes de investir no exterior, deve-se analisar o ordenamento jurídico do país receptor, focando-se no segmento em que pretende empregar seus recursos. No caso em tela, tratamos exclusivamente da possibilidade e/ou viabilidade de um estrangeiro empregar capital no ramo imobiliário brasileiro, que, como antevimos, cuida-se de um mercado com alto potencial de exploração, pelo menos até agora.

Primeiramente, porque a Emenda Constitucional nº 06, de 1995, revogou o artigo 171 da Constituição Federal, trazendo ao Brasil a equiparação das pessoas jurídicas nacionais às pessoas jurídicas brasileiras controladas por capital estrangeiro.

Em segundo lugar, porque o artigo 190 da Constituição, a despeito da equiparação, prevê a imposição de limitações legais às pessoas estrangeiras detentoras de bens imóveis em território nacional, as quais, até hoje, não foram empecilho aos investidores de fora.

De fato, embora haja equiparação constitucional entre as pessoas jurídicas nacionais e as estrangeiras, há ainda distinções que são feitas em âmbito regulatório, previsto pela própria Constituição. É o caso da titularidade sobre bens imóveis rurais.

Conforme estipulado pelo constituinte, a ordem jurídica brasileira dispõe de textos legislativos que regulamentam o setor imobiliário no tocante à participação de estrangeiros, dos quais destacamos as instruções normativas nº 864, de 2008, e nº 1005, de 2010, da Secretaria da Receita Federal. A Lei nº 5.709, de 1971, e o Decreto nº 74.965, de 1974, que a regulamenta, por outro lado, são constantemente questionados pela doutrina, buscando-se entender se foram ou não recepcionados pela Constituição de 1988.

As instruções normativas vêm apenas exigir ao investidor estrangeiro que proceda ao cadastramento junto à Receita Federal. Em outros termos, para ser titular de bem imóvel, o investidor deve obter o CPF, se pessoa física, ou o CNPJ, se pessoa jurídica. Aliás, há quem entenda que, em princípio, seriam essas as únicas condições impostas aos estrangeiros para se tornarem proprietários de bens imóveis no Brasil.

Isso porque a Lei 5.709 e o Decreto 74.965, que teriam o condão de estabelecer restrições à aquisição de terras rurais por estrangeiros, foram solapados pela Advocacia Geral da União (AGU), quando, em 1998, esta ratificou sua opinião emitida em 1994, de que tais limitações não teriam motivo para existir, por conta da equiparação constitucional das pessoas jurídicas nacionais e estrangeiras. Desde então, as sociedades controladas por capital estrangeiro, que tivessem sede no Brasil, não mais necessitavam de autorizações especiais para a aquisição de terras. E assim vinha sendo até os dias de hoje.

Ocorre que, desde a liberalização promovida pela AGU, os números das incursões estrangeiras aumentaram significativamente, fazendo com que o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) perdesse o controle das empresas e pessoas físicas que adquiriram terras no Brasil nos últimos tempos. Em vista dessa perda, não só a AGU vinha considerando revogar sua opinião emitida em 1998, como, agora, o próprio presidente da República resolveu intervir, propondo a aprovação de uma emenda constitucional que permitiria a imposição de restrições contundentes à aquisição de terras por estrangeiros.

Em declaração malthusiana, o ministro do Desenvolvimento Agrário, Guilherme Cassel, demonstrou a preocupação do governo com a segurança alimentar, em detrimento da manutenção e captação de recursos internacionais. Na mesma oportunidade, acenou com a possibilidade da emenda constitucional ter efeitos retroativos, com o fim de se restaurar aquisições imobiliárias já escrituradas, em desfavor do compradores estrangeiros.

Em linha com a corrente governista, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), no dia 13 de julho, decidiu pela retomada da Lei 5.709, recomendando aos cartórios que procedam ao controle da aquisição de terras por empresas brasileiras com participação majoritária de estrangeiros, pessoas físicas ou jurídicas. Dessa forma, antigas restrições, como a limitação de aquisição de terras por estrangeiros a um quarto da extensão territorial dos municípios, devem voltar a valer em breve. De fato, a decisão do CNJ concedeu o prazo de 60 dias às corregedorias locais para adaptarem suas normas, que terão de ser cumpridas pelos oficiais de registro. Adicionalmente, o CNJ determinou aos cartórios que lhe enviassem a relação das terras até hoje adquiridas por estrangeiros, o que poderia demonstrar o início de um planejamento para aplicação de efeitos retroativos pela nova emenda constitucional.

Embora não se rechace a regulação dos meios de aquisição de terra, o receio está na forma como essa se fará. As medidas de preservação dos recursos brasileiros devem se dar de maneira ponderada, para não se incorrer no mesmo erro protecionista gravado na história. Se hoje a economia do Brasil vem se destacando entre a de seus concorrentes, é porque soube, em algum momento, mesclar liberação com regulação, feita esta de forma responsável, sem inviabilizar o ingresso de capital externo. Aguardemos o que virá do tão comentado código de conduta proposto pelo Executivo Federal.

Ricardo Medina Salla é sócio do escritório Szazi Bechara Advogados

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso dessas informações