Compra de imóveis rurais por estrangeiros

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Investidores estrangeiros podem continuar adquirindo ou arrendando propriedades rurais no Brasil, desde que observada a lei. A recente discussão sobre a restrição à venda de imóveis rurais para sociedades brasileiras controladas por estrangeiros é de extrema relevância no que tange aos investimentos externos no país. Isso porque é grande o número de sociedades controladas por estrangeiros que já atuam e/ou possuem interesse em atuar no território brasileiro.

Para melhor entendermos o assunto, cabe primeiramente esclarecer que no Brasil existem duas formas de participação de estrangeiros no setor empresarial: a participação indireta pela atuação, como sócia ou acionista, em uma sociedade brasileira, e a participação direta pela abertura de filiais, sucursais, escritórios de representação ou postos comerciais no Brasil.

Historicamente, a legislação brasileira tem imposto restrições à participação direta, condicionando-a à prévia autorização do Poder Executivo. Por outro lado, a participação indireta, em regra, não encontra restrições, não havendo maiores óbices à participação de estrangeiros como sócios ou acionistas de sociedades brasileiras. Existem, contudo, certos setores da economia brasileira, nos quais a participação direta ou indireta de estrangeiros é limitada, dentro dos quais não se encontrava a aquisição ou arrendamento de propriedades rurais.

Porém, por meio da Lei nº 5.709, de 1971, foram criadas restrições à compra e arrendamento de propriedades rurais por pessoas físicas estrangeiras ou por sociedades brasileiras controladas por estrangeiros.

As restrições impostas pela lei são: a) observância de normas expedidas pelo Poder Executivo para compra e arrendamento de propriedades rurais que tenham entre três e 50 módulos de exploração indefinida; b) que a soma da área das propriedades rurais não exceda um quarto da área do município onde estejam situadas; c) que pessoas da mesma nacionalidade não possam ser proprietárias ou arrendatárias de área correspondente a mais de 40{7a3a68e1616b7aaba0d480ce0a8cac54774e7fddc429e25618f6fd9a5a093145} do município onde estejam localizadas as propriedades.

Com o advento da Constituição Federal de 1988, a Advocacia Geral da União (AGU), por meio do Parecer AGU nº 22, de 1994, opinou pela não recepção do parágrafo 1º do artigo 1º da Lei nº 5.709, de 1971, o qual impunha as restrições mencionadas acima, fazendo com que as mesmas caíssem por terra.

No ano de 1995, foi promulgada a Emenda Constitucional nº 6, de 1995, que revogou o artigo 171 da Constituição Federal, que ainda fazia distinções entre sociedades brasileiras de capital nacional e de capital estrangeiro. Revogaram-se, por consequência, agora em nível constitucional, as restrições para a compra e arrendamento de propriedades rurais por sociedades brasileiras controladas por estrangeiros, já que a distinção antes imposta pelo artigo revogado deixou de existir.

Em 1998, a AGU emitiu um novo parecer – AGU GQ nº 181, de 1998, que revisou o Parecer AGU nº 22, de 1994, mantendo o entendimento de que não havia restrições para compra de propriedade rural por estrangeiros ou por sociedades brasileiras controladas por estrangeiros.

O posicionamento da AGU, até então, era de que matérias relativas a capital estrangeiro eram tratadas, de forma genérica, no artigo 172 da Constituição Federal, onde se estipula que a lei regulará, com base no interesse nacional, investimento estrangeiro no Brasil. Assim, o Congresso Nacional poderia impor restrições ao investimento estrangeiro no Brasil, desde que por meio de lei específica para tanto.

Em nenhum momento, após a revogação do artigo 171 da Constituição Federal, foi aprovada lei que restringisse a compra e arrendamento de propriedades rurais por estrangeiros ou por sociedades brasileiras controladas por estrangeiros.

Todavia, ao arrepio do disposto no artigo 172 da Constituição Federal, a AGU veio a firmar, por meio do Parecer CGU/AGU nº 01/2008 – RVJ, novo entendimento acerca do tema, de maneira diametralmente oposta àquela firmada pelos pareceres nº 181 e nº 22, além de não levar em consideração o artigo 5º da Constituição Federal que veda distinções de qualquer natureza entre brasileiros e estrangeiros residentes no país.

Importante notar que o parecer tendo sido ratificado pelo governo federal, mesmo que, possivelmente, de forma inconstitucional, vincula todos os órgãos da administração pública direta e indireta. Contudo, não produz efeitos retroativos e, dessa forma, não serão afetados os estrangeiros ou sociedades brasileiras que adquiriram ou arrendaram propriedades rurais no Brasil antes de sua publicação no Diário Oficial.

Importante destacar que investidores estrangeiros podem continuar adquirindo ou arrendando propriedades rurais no Brasil desde que observadas as restrições impostas pela Lei nº 5.079, de 1971, ou desde que tenham participação minoritária em sociedades brasileiras que detenham ou arrendem terras no Brasil.

Victor Menezes Lopes Gomes é advogado de direito societário do Peixoto e Cury Advogados

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso dessas informações