O papel da boa-fé na aquisição de imóveis

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Muito se comenta sobre o papel da boa-fé na contratação em geral, de qualquer natureza, mas há hoje uma grande discussão a respeito da representatividade da boa-fé, especificamente na aquisição de imóveis.

A boa-fé poderia ser definida como a obrigação das partes de se portarem, tanto antes quanto durante e depois do contrato, de forma ética e correta, devendo tal conduta permanecer desde o início das tratativas até após o fim do contrato, caso haja algum tipo de efeito residual. Qualquer pessoa que deseje contratar deve atuar com probidade e boa-fé, como determina o artigo 422 do Código Civil.

Uma operação de compra e venda de imóveis estará eventualmente sujeita à anulação caso seja considerada fraude a credores ou fraude a execução, definida pelo artigo 593, inciso II, do Código de Processo Civil (CPC), como sendo a alienação ou oneração de bens, quando ao tempo da transferência do bem corria contra o devedor (no caso vendedor) demanda capaz de reduzi-lo à insolvência.

Diz-se “eventualmente” pois há grande discussão a respeito da anulabilidade da operação imobiliária quando o adquirente age com a chamada boa-fé, pois, em teoria, o adquirente de imóvel em boa-fé não participa de qualquer tipo de fraude e, portanto, não deveria ser punido pelo fato de sua aquisição eventualmente ser caracterizada como tal.

Entretanto, apenas pelo disposto no CPC, o adquirente estaria sujeito à anulação de seu negócio caso fosse comprovado que tal negócio configurou fraude a credores ou fraude a execução, independentemente de ter agido com boa ou má-fé.

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a Súmula nº 375, publicada em 30 de março de 2009, e com isso trouxe à baila a necessidade de registro da penhora do bem ou a comprovação de má-fé do adquirente para que seja reconhecida a fraude de execução.

A mencionada súmula retirou de forma importante a força do disposto no CPC, uma vez que, na prática, acrescentou ao mesmo dois novos requisitos de aplicabilidade. Antes da edição da súmula, bastava que a operação de compra e venda se enquadrasse no conceito dado pelo CPC, objetivamente. Com ela, inseriu-se grande grau de subjetividade na análise da anulabilidade ou não da operação, pois por mais que se debata o conceito de boa-fé, o magistrado só terá condição de concluir com qual intuito agiram as partes após analisar todos os detalhes envolvidos no negócio e julgar, conforme seus parâmetros e conceitos, se a conduta das partes foi permeada pela boa ou pela má -fé.

Apesar de fundar a anulabilidade ou não de um negócio jurídico em conceito tão amplo como a boa-fé, o STJ agiu bem ao colocar como elemento de análise dessa situação a intenção e a conduta das partes ao contratar, diante do que seria possível extrair os elementos necessários à decisão sobre a sua “inocência” em eventual fraude.

Ocorre que a comprovação da má-fé do adquirente é bastante difícil, e neste sentido vem à tona a linha de atuação de grande parte dos magistrados, que considera que, para ser alcançada a anulação do negócio, seria necessária a demonstração de existência de conluio entre comprador e vendedor, fazendo com que a operação servisse como meio de “desaparecimento” do bem onerado.

Mais polêmica foi trazida ao tema quando recentemente noticiou-se que a Corte Especial do STJ começou a definir, em julgamento de recurso repetitivo, os critérios que devem estar presentes para que seja possível a caracterização de fraude de execução na venda de bens imóveis.

No primeiro voto proferido, da ministra Nancy Andrighi, já foram apresentados novos parâmetros para que se denote se a conduta do adquirente de imóvel foi ou não pautada pela boa-fé.

De forma a estreitar e tornar mais palpável, especificamente em relação à compra e venda de imóveis, o conceito de boa-fé, definiu a ministra Nancy Andrighi que para provar a boa-fé na compra de um bem imóvel, o adquirente deve demonstrar que realizou uma auditoria jurídica sobre a pessoa do vendedor (e eventualmente outras relacionadas ao negócio), o que se materializaria pela pesquisa em fóruns judiciais do local do imóvel e da residência do vendedor, dos últimos cinco anos, para certificação da existência ou não de ações judiciais que, de alguma forma, pudessem colocar em risco a compra do bem.

A adoção de tal conduta por parte do adquirente demonstraria não só retidão na operação imobiliária, como também ter tomado todas as precauções necessárias à segurança do negócio, o que seria suficiente para comprovação de sua efetiva boa-fé.

Dessa forma, conclui-se que, pela sinalização do STJ, apenas agir com boa-fé não mais será suficiente para garantir a segurança e efetividade da compra de um imóvel. Se prosperar o entendimento da ministra Nancy Andrighi, qualquer interessado em adquirir um imóvel deverá se cercar de todos os cuidados para que, em caso de questionamento a respeito do negócio, possa comprovar ter agido com diligência e, dessa maneira, possa afastar o risco de anulação de sua aquisição.

Georges Louis Martens Filho é advogado sênior do escritório De Vivo, Whitaker, Castro e Gonçalves Advogados

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso dessas informações